共有名義での相続はトラブルのもと！不動産を相続するときの分割方法
最終更新日 2024年7月6日
財産の中には不動産や自動車といった、等分できないものも含まれています。
そのような財産は、相続の際にトラブルに発展することもあります。
共有名義の財産はどのように相続をすれば良いのでしょうか。
本記事では、共有名義での相続に関するトラブルや不動産を相続するときの分割方法についてご説明します。
共有名義での相続によるトラブル
不動産登記をする際は、新しく名義人になる方の住所と氏名が記録されます。
この場合、不動産の所有形態として複数人で1つの不動産を所有することを「共有」といいます。
共有とは「Aの持分は1/2：、B の持分は1/2」のような形で登記記録（登記簿）に記載されますが、これは物理的な割合を示すのではありません。
つまり、西側半分がAの所有物、東側半分がBの所有物、というような意味ではなく、全体を半分の割合で自分の権利を主張できるということになります。
そのため、共有状態にある不動産は原則として共有者1人の判断では法律行為ができなくなります。
共有の場合には、住所・氏名のほか持分が不動産登記に記録されます。
共有名義になるケースとしては、例えば夫婦が互いにお金を出し合ってマイホームを購入する場合や相続登記の際に複数の相続人名義で登記する場合などが考えられます。
共有名義による不動産の制限
先述のとおり、共有名義の不動産に法律行為を行う場合には、1人で所有する（単有）不動産とは異なり、制限がかかってしまいます。
こちらでは、法律行為のパターンごとに解説していきます。
保存行為
保存行為とは、現状維持をはかるための行為を意味します。
現状維持のための行為であるため、他の共有者の同意や協力なく独断で行ったとしても他の共有者に不利益にはならず、共有者の1人で行うことができます。
具体的には雨漏りの修繕など、通常の範囲内での修繕行為は保存行為にあたります。
リフォームなどは大規模な修繕にあたるため、共有者の1人が単独で行うことができません。
また、不法占拠者に対して不動産を明け渡すように請求する行為は保存行為にあたり、共有者の1人が単独で行うことができます。
不動産の名義人が死亡して相続登記を行う際に、法律に定められた相続分（法定相続分）どおりに登記申請する行為は、他の相続人の不利益にはならないため、相続人のうちの1人が法定相続分に従った相続登記申請をすることができます。
こちらも、保存行為の1つの具体例といえます。
管理行為
管理行為とは、財産の使用などや財産の利用にあたる行為を指します。
具体例としては賃貸借契約を締結したり、解除したりといった行為が挙げられます。
管理行為を行う場合には、持分価格の過半数で決定する必要があり、共有者が単独で行うことができません。
頭数の過半数ではなく持分の過半数であるため、たとえば「Aが持分3/4：、Bが持分の1/8、Cが持分の1/8」の場合には、Aのみで過半数を占めることもあります。
変更行為
変更行為とは、不動産の法律関係に変更を与える行為をいい、具体例としては不動産全体に売買契約を締結する行為が挙げられます。
売買契約を締結すると、不動産の所有権が第3者に移ることになります。
勝手に他人の権利を売却されることは許されないため、変更行為は共有者全員の同意で行わなければなりません。
売買のほか、不動産を贈与する行為や担保に提供する行為（抵当権の設定等）なども変更行為にあたり、処分行為ともいいます。
ただし、自己が所有している共有持分のみを処分する場合には、単独で行うことは可能です。
参考：民法第252条
共有名義での相続がもたらすトラブル
相続登記をする場合、法律で定められた相続分（法定相続分）で相続人全員の共有名義にすることはできますが、共有状態であることは望ましい形とはいえません。
たとえば、共有名義にした後で不動産を売却する場合には、変更・処分行為にあたるため名義人全員が売買の手続きに関与しなければならなく、スムーズに進まないことがあります。
また、共有名義に相続登記後に共有者が亡くなった場合には、共有者の一部に相続が発生することなり、法律関係が複雑になるからです。
具体例を挙げると、相続人である被相続人の息子A・B・Cが1/3ずつ相続登記した数年後にBが死亡した場合に、Bの相続人が妻D、子E・Fであれば、B持分1/3についてさらにD・E・Fが相続します。
この場合、Dにとっては夫の兄弟、E・Fにとっては叔父や叔母と共有状態になるため、関係性が良い親族であってもあまり望ましい状態ではないことがわかります。
このような複雑な関係になる共有状態は、できれば避けたいものです。
不動産を共有名義にしない分割方法
不動産の共有状態を作らないようにするには、相続登記をする際に話し合い（遺産分割協議）により工夫することが大切です。
こちらでは、不動産を共有名義にしない分割方法をご紹介します。
代償分割
相続人がA・B・Cである場合、Aが不動産の所有権を取得する代わりにAが不動産のB・C持分にあたる額を支払う方法です。
不動産以外にも相続財産がある場合には、他の相続財産で調整することもできます。
換価分割
換価分割とは代償分割のように、事前に金銭で調整する資金がない場合には、相続登記をした上で売却し、得られた売買代金を法定相続分で分割する方法を指します。
この場合に、いったん相続登記をする必要はありますが、相続人全員で売買契約に関与することが難しい場合には、便宜上もっとも動きやすい相続人1人の名義にして売買契約をすることもできます。
ただし、外形上は1人が相続した不動産を後に金銭で他の相続人に分配するため、税務上贈与と判断される可能性もあります。
遺産分割協議書を作成する際には、換価分割の前提で1人の名義にする旨の記載を工夫する必要があります。
おわりに
今回は、不動産の共有名義について解説しました。
共有名義は、所有形態としてはあまり望ましい形ではないことがご理解いただけたかと思います。
共有名義にしないための分割方法や、共有名義になっている不動産の処分については、いつでもお気軽に当事務所へご相談ください。
最終更新日 2024年7月6日